房子買太老，銀行不一定會承貸。最近看屋量激增，購屋人在看屋時，
必須顧慮到屋齡、本身年齡，或貸款年限等，都環環相扣，建物構造也
會因耐用年限，影響到房屋價值。以下5大要素，可做為評斷房價的依
據：
一、屋齡：銀行所評估的物件中，屋齡以30年為多，屋齡超過30年的
房子，買下入住後，未來換屋時，由於折舊率太高，買方不一定願意購
買，銀行考量未來接手性較弱，較無法支撐當地的房價，因此傾向不承
貸。
二、建築構造：此外，建築構造也是一個考量因素。以元大銀行為例，
依建築構造而有不同的耐用年限，加強磚造的法定耐用年限是35年，以
4層樓的老公寓最常見，RC（鋼筋混凝土）構造的法定耐用年限為50年
，一般住宅產品，多半是這種構造類型。
三、貸款人年齡：而各銀行也將借款人的最高年齡，設定在60歲至 70歲
，也就是說，50歲的購屋人，購買屋齡40年的RC構造、5層樓公寓產品，
以元大銀行的設定來看，50年的耐用年限，扣掉屋齡40年等於10，借款
人最高年齡60歲，扣掉借款人實際年齡50歲等於10，兩者相加等於20，
也就是貸款年限最高20年。
至於華南銀行則是屋齡加貸款年限，不得超過50年。以一般貸款年限20
年來看，屋齡不得超過30年，除非座落於黃金地段，銀行將以個案處理。
四、座落地點：房子位於黃金地段，申辦房貸較有加分效果。歐亞不動產
估價師事務所舉例，發展悠久的民生社區，有許多老公寓，但由於環境佳
、生活機能良好，因此，就算是屋齡30年，但因該區域的接手性強，房價
漲跌的穩定度高，銀行多半願意承貸。
有的銀行則依區域分類，例如北市屬於Ａ區、三重、新莊等地屬於Ｂ區、
三峽、林口等地屬於Ｃ區，再依Ａ、Ｂ、Ｃ區，而將屋齡依序分為30年、
20年、10年。
也就是說，在Ａ區購買屋齡25年的房子，由於是座落於繁華地段，因此
可通過申貸。
而若在Ｃ區購買屋齡15年的房子，由於該區域的量體大，許多房屋的屋齡
都是5年新，因此，對於銀行來說，屋齡15年的物件，相當於年代悠久的老
房子，保值性有待考量，承貸成數也就不高。
五、屋況：該物件的使用狀況、屋況的維護等，也是銀行的鑑價重點。房
仲業者指出，屋況指屋內實際的狀況，例如採光、通風等，另外像是漏水
、壁癌等屋況瑕疵，長期下來都需要維修成本，如果又屬於老房子，銀行
就會打折扣。
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