諾亞地產交易線上諮詢

桃園張先生問：請問買房屋現有租客要如何處理，才能合法妥當保障

權益？

ANS：

依民法第425條之規定，原則上當租約未到期而房屋被賣掉，房客仍

可繼續向新屋主承租至租約屆滿，而絲毫不影響原有房客權利。但超

過五年的定期租約未經公證或不定期租約，房客將不可主張「買賣不

破租賃」，新屋主可請求房客搬遷，所以承買房屋倘有未到期租賃，

應查明當初租約之實際情形，以免交屋時造成糾紛。

按買房屋倘有未到期租賃，應要求賣方於契約或標的物現況說明書中

載明租期，原則上應附租客搬遷同意書，若租客欲繼續承租，應載明

賣方負換約之義務，若買受人對租約之原約定有不同意見時，應依以

下規定處理：（一）若不欲承接租客，此時應要求賣方出具「租客搬

遷同意書」並於不動產買賣契約書中約定「賣方應協助買方排除租約

後始可領取尾款」。（二）若願意承接租客，應請求賣方出具「租客

換約同意書」，以便交屋後得順利換約完畢。（三）若賣方不願處理

租約問題，而買方仍願意購買之情況下，應於不動產買賣契約書中約

定「本標的現有之租約由買方自行負責處理」。（四）房屋若有超過

五年的定期租約未經公證或不定期租約，此時買賣雖破租賃，房屋所

有權易主後，買方依法可請求房客搬遷，但若買方不欲承接租客，此

時為避免交屋後買方無法順利排除租約，產生爭執，需花費許多時間

處理後續問題，此時仍應要求賣方出具「租客搬遷同意書」或於不動

產買賣契約書中約定「賣方應協助買方排除租約後始可領取尾款」。