諾亞地產交易線上諮詢

中和黃先生問：我在中和地區看中一間八年的華廈，賣方稱此間華廈附有

一平面停車位，但我看權狀都沒登載說有停車位，我該如何判斷我買的這

間房屋所附的停車位係合法的停車位？

ANS：

由於建築物附設之停車位可分三種，即法定停車位、自行增設停車位及獎

勵增設停車位，故一般民眾於房地產買賣時，有無限的困惑。

所謂停車位包括：一：法定停車位：這類停車位是依據內政部發布建築技

術規則設計施工編第59條規定，按大樓樓地板面積一定比例設置之停車位

。依內政部函令，法定停車位必須登記為公共設施，產權由全體住戶所持

有，在辦理產權登記時登記為「大公」，或經由合議由部分住戶共同持分

，不想要車位之住戶就不須分攤持分，登記為「小公」。

由於法定停車位無法取得獨立權狀，故不得與主建物分開買賣，也就是說

，法定停車位必須隨著主建物辦理產權移轉。且結合公寓大廈管理條例第

四十五條第二項之規定，法定停車位除不得讓售給區分所有權人以外之人

外，亦不得約定由區分所有權人以外之特定人專用。

二：增設停車位：增設停車位是申請建築之起造人，在法令所要求應設的

停車位以外，另外增加的停車位。可以用公共設施或是獨立產權方式登記

，不受內政部函釋限制，且非屬公寓大廈管理條例第45條第2項規範之範

圍，可自由交易、買賣。

三：獎勵停車位：獎勵停車位係指政府為配合都市發展，實際需要解決日

趨嚴重的都市問題，獎勵建商於建造時依內政部發布建築技術規則設計施

工編第59條之2規定等相關規定，由建商在法令所要求應設的停車位以外

，另外增設停車位供公眾使用，政府則允許給予額外樓地板面積作為獎勵。

 

若與法定停車空間在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難所在

地址證明」，即可登記為主建物單獨移轉，但若與法定停車空間在同一層

，構造上及使用上無法區隔，就必須以公共設施方式辦理登記。

依規定購買獎勵停車空間之所有權人必須提供給「公眾」使用，還必須負

擔管理費用，產權移轉時也必須明確告知承接戶，但根據內政部84.10.3

函令，所有權人也包括在「公眾」範圍內，因此「獎勵增設」停車空間無

論由所有權人自行使用或供任何不特定人約定使用，均屬「供公眾使用」。

　　購買停車位時須注意之事項：

　　一：停車位用途為何，究竟屬於那類停車位。

　　二：停車位產權登記方式為何，是登記為大公、小公，還是主建物。

　　三：確定權利範圍為何，是否包含所有權與使用權。

　　四：停車位產權以「共有」持分登記者，須注意是否有「分管」契約及該

                契約之效力。