一般而言，被認定為違章之建築有以下二種情況：一為實質違建，即
未遵照建築法規如建蔽率、容積率等之有關規定申請建造執照，擅自
建築者；另一為程序違建，即未按程序申請建造執照擅自興工建築者。
以上兩種情況所產生的建物，由於興建之時沒建造執照，因此都無法
取得使用執照，也無法依土地登記規則辦理建物所有權第一次登記，
當然也無法取得所有權狀。
依民法第七百五十八條規定：「不動產物權，依法律行為而取得設定
、喪失及變更者，非經登記不生效力。」因此違章建築既然無辦理產
權登記，實際上也不能辦理所有權移轉，儘管法院判例承認違章建築
買賣行為之存在，但其買賣行為所取得的不是所有權，而是「實質處
分權」，亦即使用權而已，因此，即便違章建築可能有水、電、稅籍
號碼、甚至門牌之編列也不因其變更使用者的名義，而擁有所有權。
總而言之，違章建築的買賣實際上所負擔的風險是相當大的。
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