諾亞地產交易線上諮詢

1. 可接受房屋總價：

以家庭收支平衡的原則為規劃的基礎，可設家庭可支配所得相當於食、衣

、住、行、育、樂的總和，扣除消費支出（食、衣、育、樂）後，餘款可

用來支應居住支出（假設為五萬元），假設購買新成屋的付款條件為自備

款三○％及銀貸七○％，貸款利率為八．七五％，則每年資金成長率為八

．○七五％，每月資金成長率為○．六七％。而根據主計處的統計，台灣

地區平均每人居住面積約為九坪，因此，對於一家四口的家庭而言，最基

本的住宅坪數為三十六坪，故以上述收支結構來計算，該家庭購屋時每坪

可接受房價應為207,300元，可接受房價為7,462,800元。

2. 購買預售屋或成屋：

首先，必須瞭解購買預售屋及成屋的差別，購買預售屋的自備款成數較低，

一般為房價的三成，新成屋或中古屋的自備款成數較高，一般為房價的三至

五成；預售屋的自備款通常是分期付款，包括訂（金）、簽（約金）、開（

工款）、工程款等，一般而言，工程期至少需二、三年以上，因此，預售屋

工程款可在二、三年內攤還，而新成屋或中古屋的自備款則必須在過戶前一

次付清。對於年輕世代而言，所得與儲蓄均有限，購買預售屋的負擔較輕，

除了負擔能力外，預售屋與成屋的「相對價格」（係指每坪單價）亦是重要

因素。一般而言，在地段、品質等相同條件下，預售屋每坪單價應高於新成

屋，而中古屋因折舊因素，單價應低於新成屋，不過，以總成本現值而言，

在預售屋工程期間內，新成屋因開始提列折舊及負擔房屋稅及增值稅，故買

預售屋較划算。

3. 自備款籌措：

假設自備款籌措年數為五年，而根據統計，過去三十年的加權指數歷史資料，

統計出台股五年的平均報酬率為一七．六一％，九五％信賴區間的報酬率為負

一五．六六％至五○．八八％，六六．七％信賴區間的報酬率為○．九八％至

三四．二五％，並利用投資股票的方式來籌資，即可算出五年內可能籌措的自

備款金額。

4. 房屋貸款償還決策：

一般而言，每月房貸支出不宜超過所得的三分之一，除了「量力而為」外，尚

牽涉貸款年限多久？超長期房貸（二十年以上）划得來嗎？是否要利用「寬限

期」？如何運用「無本償還貸款」？等問題，消費者要考量利率等因素來做選

擇。