Q：如果房子出現漏水的情形、房東所提供冷氣壞掉了，應該由房東還是
房客負責修繕處理?
A：
一、依照民法第429條規定：租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外
，由房東負擔。也就是對於『租賃物』，原則上都是由房東負責維修，不過一般
而言，所『租賃物』是指房東與房客簽約時所指的租賃標的物，也就是指房子本
身而言，因此房子有漏水的狀況，應該由房東負責修繕。
二、對於冷氣這樣的物品，因為不是房子結構的一部分，除非在簽租賃契約時有
把它包含在『租賃物』的範圍內，否則當然不屬於『租賃物』，因為與房屋結構
無涉，因此如果有維修之必要，法律也沒有明定應該由房東負責，租賃契約約上
若未明定時，實務上應該由房客（使用冷氣者）自行負責維修責任。
Q：房東收多少押金算是合理呢?
A：
一、為防止房東向房客要求過高的押金，土地法第99條第一項規定：「前條
擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。」，因此二個月的租金，為收取
押金的法定最高上限。
二、但若房東已經收取超過二個月之押金時，房客該怎麼辦呢？土地法第99條
第二項規定：「已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵
付房租。」換句話說，房客可以將某一期應交付的租金，扣除超過額度後，再
付給房東。
＜參考法條＞
土地法第99條：前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。
已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。
Q：租賃期其有限制長短嗎?
A：一、房屋租賃是否要約定期限，悉由當事人決定。但若當事人約定之期限
超過20年時，將被民法強制縮短為20年。至於最短期限，民法並無限制。
二、民法第449條規定：「租賃契約之期限，不得逾20年。逾20年者，縮短
為20年。前項期限，當事人得更新之。」係專就「定有期限之租賃」而為之
規定。
Q：房客突然中途退租，可以要求違約金嗎?
A：
一、訂定有期限之房屋租賃，房客若出於個人事由要中途退租，是屬於違
約行為。
二、在租賃契約，一方有違約行為時，該項違約行為要不要支付違約金？其實
，這完全是看租賃契約中是否已經有事先約定違約金，租約若沒有約定，就不
會產生所謂「違約金」，更不會有「要不要支付違約金」的問題。
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