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低自備 真的比較划算？

其實所謂的低自備或超低自備，概念都是相同的。通常，房屋總價在扣除可貸款

金額後，剩下的部份就是必須以手中自有資金支付的自備款。而消費者在決定要

不要買房子的關鍵時刻，如果能讓消費者感覺購屋負擔較輕、須準備的自有資金

不需要太多，自然有利於促進成交。

於是，低自備、超低自備等訴求，就成為時下建案最時髦、也最受購屋大眾歡迎

的廣告訴求之一。

但是，低自備訴求對消費者真的比較划算嗎？誘人的低自備訴求中，又藏著什麼

容易讓消費者誤入的陷阱與玄機呢？

以下，提供您看待低自備訴求的五大觀念。

一、低自備不等於低房價

就誤認為價錢一定很物超所值，其實，低自備款與房價高低一點關係都沒有；相

反的，房價甚至可能更高。

正因為您可以這麼低的自備款購屋，從業者很有可能必須自行負擔、吸收利息的

角度來看，將成本反應在房價上，似乎也是很『理所當然』的事情，或是看準了

購屋人在低自備款的誘惑下，多半較不能理性思考，當然就有機會可以將價格調

整至較高的行情。

在競爭激烈的銷售市場上來去自如的建商，早就練出一身洞察人心的本領，對於

消費者的心理，多少也能掌握個八、九成。算準了消費者只要有了低自備款的利

誘，對於房價自然也就不會太計較的心理，不趁機自抬身價，尚待何時？

再者，即便購屋人有心殺價，銷售單位也可以低自備款為由，堅守價格，幾乎沒

有什麼議價空間，實質意義則與變相的高房價沒什麼不同。當然，也不見得所有

擁有低自備訴求的個案，房價都是『高人一等』；多與區域其他個案，特別是非

低自備訴求個案比較，才能確定房價的合理性與購買價值。

二、高比例貸款數字遊戲

推出超低自備款，消費者手邊有個二、三十萬，即可輕鬆購屋；當然，最誇張的

還是百分百貸款，消費者幾乎不需要準備資金，即可買房子！

現今還有一種『買房子不用帶現金』的銷售手法，也是在自備款部份大作文章。

方法是與銀行合作，訂金與簽約金部份，可以讓購屋人以刷卡方式，分十期攤還

，且還有零利率分期付款的優惠，也算低自備款促銷手法的一種。

但是，仔細再想想，購屋款項終究還是這麼多，並沒有因為低自備就比較便宜；

事實上，自備款與貸款金額多寡，具有相對消長關係，一個少另一個就多。也就

是說，低自備款背後的意義，必然有著較多的貸款。

需要特別注意的是，縱使建商推出低自備款的銷售方案，也不能保證您欲購買的房

子，就絕對能向銀行貸得剩餘款項。為了解決這個尷尬的處境，於是又有了所謂的

『公司貸』，也就是在銀行貸款不足時，由消費者向建商貸款；但公司貸也非所有

建商、建案都適用，消費者對此部份應多加注意。

尤其若您購買的是預售屋，則還要思考日後若景氣反轉下跌，預售屋完工後的市值

，很有可能低於房屋貸款金額，這時就算把房子賣掉，也不足以清償貸款。因此，

在以極低自備款購屋前，最好能多方思量房價下跌的風險，以免慘遭套牢。

三、購買容易卻無力負擔

只要一點點的自備款，就可以提早圓購屋夢。但是初期出手購買容易，後續的貸款負

擔是否也能駕馭自如，才是購屋致勝的關鍵。

前面已經分析過，低自備款的實質意義，其實是高成數貸款，因此不論是本金還款或

利息累計壓力一定比較重，一旦日後無法負擔本利還款，恐有淪落至房屋慘遭斷頭法

拍的危機；但是這點卻經常被購屋大眾所忽略。特別是購屋經驗不多的年輕人，特別

容易誤入低自備的購屋陷阱中。

經驗老道的房產達人，經常與購屋新鮮人分享的觀念是：最好能準備欲購買房屋總價

的三成自備款，以及日後每月需負擔的房貸本息，最好不超過家庭收入的三分之一。

之所以會有『三三』比例原則的建議，最主要還是避免消費者的房貸負擔過重，且不

至於影響生活品質。

要購買低自備建案，實在太容易了；也因此，較容易讓人忽略了背後的沉重房貸本息

負荷。畢竟，自備款有限的人，多半也是經濟能力較有限者，日後為高額房貸本息捉

襟見肘，被還款壓力壓得喘不過氣來的案例，也經常可見。因此，建議您，在面對低

自備優惠訴求時，最好先仔細評估自身經濟能力再行動。

四、社區住戶素質難齊整

一般而言，容易受低自備訴求吸引者，要不就是甫出社會不久的年輕人，要不就是經

濟能力有限者；對收入穩定的雙薪家庭或富豪者而言，自備款根本不是問題。因此此

類低自備建案的購買戶素質，會較參差不齊。

事實上，低自備訴求，最常出現在套房案或首購型產品，換屋案反而較少有類似的訴

求；原因就是前面提及，資金不足、無法一下子拿出大筆自備款的，多半是年輕人或

經濟能力有限者，這些族群購屋首選標的，當然是坪數較小、總價較低的套房或首購

型產品。而此類產品，則是投資客的最愛，因此在低自備市場上，也總可見到投資客

來去的身影。

低自備訴求對於投資客尤其有用，畢竟投資客的購買房產的目的，不是為日後轉手獲

取利潤，就是有意出租賺取租金收益；而低自備訴求，正好可以滿足投資客希望獲利

賺錢，但又不希望投注太多資金在房子的自備款上、導致無法靈活調度運用資金。不

論前者的脫手轉賣或後者的出租，均會增加社區居住、出入份子的複雜性，如：鄰居

常換人等，住戶不易掌握左鄰右舍的素質，亦有可能造成日後生活起居上的困擾。

五、衝動購屋易忽略需求

付費購買；但是這樣的消費觀，在房地產市場卻是相當危險的。過去就曾經有過不少

案例，是消費者在低自備低門檻的誘惑下，未經理性思考即衝動付訂購入，其實買下

的產品卻未必符合所需。

舉個日常生活中常見的例子：菜市場、夜市常有的跳樓大拍賣，在低價促銷下，經常

吸引許多婆婆媽媽圍觀搶購，其實回家冷靜思考後，往往就會發現衝動搶購的商品，

經常不符合需求，甚至是用不到。

相同的，買房子也是一樣的道理。如果不討論自備款與貸款問題等經濟因素的話，購

屋本身最重要的元素，當然是必須符合需求。如果只是因為低自備訴求見獵心喜，等

到訂金付了、約也簽了，事後想要反悔，恐怕也來不及了。

其實，消費者這樣的心態，也多少解釋了為何低自備訴求的建案，其退戶率往往高於

一般建案。

原因就在於消費者受低自備因素刺激誘惑，在未全盤考量下即衝動下訂購買，事後反

悔欲退訂的案例，多得不勝枚舉。建商願意退還訂金的，已經算是相當不錯；如果建

商不願退還訂金，甚至已經完成簽約手續，消費者實在也沒有立場要求反悔，不得不

慎。

購屋前 妥善規劃財務

對於經濟能力有限的購屋人，特別是初次進入購屋市場的首購族而言，這些壓低消費

門檻的行銷手法，確實深得人心，有利於促進消費者的購買意願。當然，低自備訴求

並非一無是處，也非絕不可行的購屋模式；只要在購屋前妥善規劃財務，收入、支出

與房貸負擔能達到平衡，可以較低的自備款擠身有殼蝸牛之林，未嘗不是件好事。

此外，低自備款對於很有投資理財頭腦的投資人而言，則又具有不同的意義。買同樣

坪數、總價差不多的其他建案，可能要準備個數十萬至百萬元；而購買擁有低自備優

惠的建案，則最低甚至只要十來萬即有可能買下一戶房子，可是二者之間卻有可能相

差多達七、八倍的資金數目。

算盤打得精的投資人，在手中同樣擁有百萬現金時，大可選擇購買擁有低自備優惠的

房子，再拿剩餘的款項，同步進行其它比房屋貸款利率更高投報率的投資，房地產與

其它投資商品可同時獲利；比起全數投入回收時間較長的房地產市場，自然更加有利

可圖。

對習慣在投資市場來去自如的投資客而言，低自備不啻是項利多優惠。至於對於自住

型的購屋人而言，如有心購買一戶屬於自己的房子，卻又苦於房價過高，難以進入自

有住宅市場時，則低自備訴求，或者能助上一臂之力。

只是在出手購買前，切勿低估貸款還款壓力，評估自身需求與合理房價高低後再出手

，善加運用低自備款優勢，才是最聰明的購屋術。