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在簽約交屋時，要提醒產權、坪數，還有對於簽約當事人、商業本票等7個必注意

的地方，可千萬不能漏掉喔。而且，還要了解「不動產買賣」中的代書流程喔！

所謂的「不動產買賣」，在簽約時除了備妥身分証正本、戶籍資料、印章、印鑑證

明之外，應該要注意哪些事項，才能確保自己的權益呢？首先，應瞭解目前不動產

買賣實務上有二種契約，其中「公契」係作為產權移轉之用，一般皆由買方委託之

代書辦理，有公定之書寫模式，因此產生爭議情形較少。

另外一種契約，相對於公契來說就是私契，所謂的私契是指除了買賣總價外，還要

有每一次付款金額，以及付款、入帳的憑證，包括支票、匯款單、入帳證明等。比

較要注意的是，一般私契上所列是房地產總價，自行計算時，可以賣出總價減掉買

進總價的差價，再按出售時的房屋評定現及值占房屋評定現值和土地公告現值總數

的比例計算。

《Trick １》簽約前──察明產權歸屬

簽約前買方應申請簽約當天的「土地及建物謄本」，注意坪數是否正確（目前謄本

計算面積以平方公尺為單位，1平方公尺×0.3025=1坪）；或是否有限制登記（如

：假扣押、假處分等）尚未塗銷的情況；土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題。

如果賣方之前將房屋出租，則要注意租約是否已經到期。另外，買賣房屋時若是包含

有停車位，請先確定產權歸屬者。

《Trick ２》簽約時──對於「簽約當事人」的規定

契約當事人原則上應由本人親自簽約，否則應有特別授權之書面證明。簽約時通常由

代書核對雙方身分證、印鑑證明、印証章，並且確認簽約當事人為本人後始由雙方簽

名蓋章。若本人未能出面，應提「授權書」，其內容應有「出售之不動產座落地址」

及「特別授權代理議價」、「收受訂金權利」等，並提出本人之「印鑑證明」（需與

授權書所用印者相同）， 買方方可認定為合法有效之授權。另當事人如為未成年人時

（未滿二十歲且未結婚者），則應由法定代理人出面簽約。

依法律規定，「契約」訂定好後，買賣雙方只要在上面簽名或蓋章之後，這份簽約合

約書就產生效力。因此，在簽訂的過程應該要求兩方當事人都親自簽名且蓋章，以示

慎重。如果買賣雙方有一方是由代理人代理簽約，那麼就應該在簽立未出席之買方或

賣方姓名之後，再註明代理名義並簽名即可。

《Trick ３》簽約時──清楚標示契約內容

關於「契約書」內必須以數字明定者，如：坪數、金額、以及持分（指數人共同擁有

一標的物（土地或建物）時，個人所持有之部份）…等記載，應儘量以國字大寫為宜

，以避免變造及爭議。

《Trick ４》簽約時──明定公契移轉價格

一般所指的不動產買賣價格，就是指公契之移轉價格，同時也地政規費上過戶課稅的

依據，所以應以明文規定清楚。尤其，於7月調整土地公告現值時，對此更應注意，

以避免爭議。

《Trick ５》簽約時──要求公平付款方式

目前買賣付款方式大體上分為4個階段，即「簽約」、「用印」、「完稅」、「尾

款」。各階段的付款成數依雙方要求而有不同，如果賣方尚有貸款未清給銀行，則

應於簽約前查明，以作為支付尾款金額之參考。買方應特別注意目前賣方銀行抵押

設定金額、還款期限、還款方式，以作為支付各期價款的依據，這部分買方可請承

辦的代書來確認。而賣方則要注意，原有的貸款因為將房屋出售，可能因為更換貸

款銀行、借款人等因素，導致貸款金額不足。這時，就必須請買方補足差額。

《Trick ６》過戶時──開立商業本票的規定

不動產過戶程序，在買方支付完稅款且雙方繳交「土地增值稅」（賣方負擔）及「

契稅」（買方負擔）完畢之後，即可將房地過戶到買方名下。所以，為保證買方尾

款可如期支付，依照目前交易習慣，買方應開立一紙與尾款同額的「商業本票」置

於代書處，而在買方確實支付尾款之後，賣方就應該將這張本票無息退還給買方。

在過戶時，請多檢查一次以下事項：

1. 所有文件是否都具備齊全。

2. 文件上面該用印、簽名之處是否都已經簽章完成，姓名和身分證字號是否填寫正確和完整。

3. 立約日期有無填寫。

4. 文字更改處有無雙方壓蓋確認章。

5. 簽約書如為兩張以上，應於騎縫處蓋雙方印章。

6. 所有權狀和登記謄本上面的建物地段、範圍面積、建物用途…等是否都確認清楚。

逐一檢查以上事項，以避免日後產生糾紛。

《Trick ７》交屋時──交付尾款、貸款與房屋檢查手續

一般在買方支付尾款的同時，買賣雙方就會辦理交屋手續，若買方有貸款而賣方無

貸款，於交屋前將產權及抵押權登記完畢3日內，通知買賣雙方交屋時間、地點，同

時由買方申貸銀行撥款；若買方有貸款而賣方有貸款，於交屋前產權及抵押權登記完

畢3日內，由買方申貸銀行代為轉帳清償，其清償金額視為尾款之部分給付。

交屋時，若是透過仲介，可以向仲介商要求要有漏水保固證明書。 同時，最好先清查

屋子的水電等相關費用是否已經繳清，另外管理費和停車費，也必須先至管委會那邊

清查是否有未繳清的管理等相關費用。

■代書流程：