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例:

大同搬了新家，於是將原來的公寓租給美惠，兩人同時簽訂房屋租賃契約

，約定每月支付兩萬元房租，租金為三個月支付一次，若美惠未如期支付

租金，經大同催告一週後仍未繳清時，美惠應無條件搬出，不得異議。

拖延未處理，美惠因為漏水問題一直沒有處理好，於是拒絕支付房租，大

同於是在押金抵繳租金完畢後一個月，用存證信函催告美惠終止租約，並

限期搬遷。但是美惠卻表示，因為一時找不到房子，搬遷不易為藉口，拒

絕搬離。大同收不到租金又無法要求取回房屋，因此向法院提起訴訟，要

求美惠返還房屋。

同卻在欠繳一個月時就發存證信函催告解約，而且租賃契約中關於未付租

金之約定，與民法第四百四十條第二項之強制規定相違背，因此大同的催

告解約並不合法。

12月抵繳完畢，大同在87年11月寄出存證信函催告，卻遭美惠拒收，直到12

月23日出庭，已經達到欠繳兩期以上，當然可以終止租約。至於美惠提到漏

水修繕問題，因為修漏必須等待乾後才能施工上防水膠，但是因為美惠提出

時，當時常下大雨，無法施工，而非故意置之不理，後來，也請修繕公司進

行修繕完畢，若房屋真是不堪居住，則應該另覓其他居所。美惠有實際使用

房屋是事實，而房租是房屋使用的對價，美惠既然沒有搬遷，應當依民法第

二百五十條第二項之規定按月給付損害賠償金。

略有不同，本案經法院審理，原審判決認為美惠應返還房屋，並自欠繳房租之

日起至交還房屋之日止，按月給付大同兩萬元之損害賠償金。美惠不服提起上

訴，業經二審判決確定，原判決廢棄。

如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租

金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第四百四十

條定有明文。故依該法條規定，租賃物為房屋時，須承租人遲延支付租金總額

達二期之租額，且經出租人定相當期限催告而仍未繳，出租人始得終止租賃契

約。又民法第四百四十條規定，其立法理由係保護承租人之利益，故若當事人

以特約排除該規定應屬無效。本件觀之兩造之房屋租賃契約第十九條「如乙方

（即上訴人）未如期付房租，經甲方（即上訴人）乙週內催繳仍未付清者，則

乙方應無條件搬出此屋。並付一個月房租作為賠償金，甲方得視為乙方自動解

約，得逕自收回房屋使用乙方不得異議」約定，上訴人若一期未付租金，被上

訴人一週內催繳而未付清，即視為上訴人自動解約，應無條件搬出系爭房屋，

顯係排除民法第四百四十條租金遲付總額須達二期之租額始得終止房屋租賃契

約強制規定，該約定應屬無效。故被上訴人欲以上訴人遲延支付租金為由終止

租約，依民法第四百四十條規定，須上訴人遲付租金之總額達兩期之租額，並

經定相當期限催告未繳始得為之。查上訴人自八十七年十月份起未繳租金為兩

造所不爭執，而被上訴人於八十七年十一月六日即以存證信函催告上訴人於十

一月十三日前入租金，否則即收回房屋，有該存證信函可稽，被上訴人並於八

十七年十一月十七日起訴請求上訴人返還系爭房屋，亦有起訴狀可考。則被上

訴人於上訴人僅欠一個月租金時即主張租賃契約已終止請求返還系爭房屋，並

據而請求上訴人自八十七年十月二十日起至交還房屋之日止，按月給付二萬八

千元之損害金，與民法第四百四十條規定即屬有間，被上訴人上開主張即非適

法。被上訴人雖復主張自八十七年十月上訴人未繳租金，至八十七年十二月二

十三日即上訴人訴訟代理於原審到庭訴訟之日時，上訴人未繳租約已達三個月

，迄今亦已達十一個月等語，惟查，被上訴人於上訴人欠租達二個月後迄今並

未另定相當期限催告上訴人給付租金，與民法第四百四十條應定相當期限催告

規定亦有未合，被上訴人以上訴人積欠租金未繳，租賃契約已終止而請求上訴

人返還系爭房屋及給付損害仍非有據。綜上說明，兩造租賃契約未經合法終止，

被上訴人請求上訴人返還系爭房屋，並自八十七年十月二十日起至交還房屋之日

止，按月給付二萬八千元之損害金為無理由，應予駁回。…』

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項

付逾二個月時，始得終止契約。