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民眾買房子通常會討價還價，當買方的出價與賣方售價有段差距時，房仲
業者為了確保買方有購屋意願及保障雙方的權益，都會要求買方支付「斡
旋金」，作為房仲業者代為奔走協調所需的費用，一旦買賣雙方對價錢達
成協議，斡旋金就轉為買賣價金的一部分，倘若仲介買賣不成，斡旋金就
必須退還給買方。
斡旋金制度是仲介業者所自創，法律並未明確定義其性質，但在司法實務
上認為斡旋金契約是一種「買賣預約」，買賣雙方簽下房屋買賣斡旋書後
就必須依約履行，所以在簽約前應注意斡旋書的條款。
拿斡旋金請仲介居間斡旋
中地方法院審過這麼一件案子，在一家金融公司任職的林姓男子，去年五
月以三千九百零七萬元購買台中市「惠宇天青」大樓的預售屋，因房地產
不景氣，乃委託春耕不動產經紀公司七期惠中分公司代為銷售，過了幾個
月沒賣出去，但雙方的委託契約期還未滿，林某又另外與二十一世紀仲介
簽約代售。
後來一名陳姓買主有意購屋，拿一百萬元作為斡旋金，請春耕不動產公司
居間斡旋，最後買賣雙方同意以三千六百萬元成交，林姓屋主並與陳姓買
家簽訂不動產買賣斡旋書，約定在七天內簽下正式的買賣契約。不料，過
了幾天，二十一世紀仲介通知林姓屋主，有王姓買家願出三千八百三十萬
元向他購屋，林因此反悔不願與陳姓買家簽約，陳雖然拿回一百萬元的斡
旋金，仍告上法院，要求林賠償一百萬元的違約金。
法院認為，林姓屋主與陳姓買家簽訂的不動產買賣斡旋書中，約定「賣方
同意買方提出的承購總價及付款方式後，斡旋金即轉為定金並作為簽約款
的一部分」，可見雙方已就買賣房子達成合意，林姓屋主在斡旋書上面簽
字後就必須依約履行。
由於不動產買賣斡旋書中約定，「斡旋金即轉為定金」，此時，若屋主違
約不賣，依民法規定，屋主先前所收的定金（即斡旋金）必須加倍返還，
因此陳姓買家可以請求一百萬元的違約金，但是，法官考量到目前社會經
濟不景氣，房地產交易受到影響等因素，將違約金酌減為五十萬元，判決
林姓屋主要賠陳五十萬元。
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