2009/08/29 聯合報
「購買特定廣告戶，享房貸兩年免息，再送價值約200萬元裝潢」。看到這些房
地產廣告，你是否會心動？
政府今年初推出消費券時，不少建商打出消費券面額放大並抵房價等優惠。隨著
消費券逐漸退燒，建商促銷手法卻愈來愈驚人，目前新成屋案多推出含裝潢、送
家電；預售屋則採低自備款，以及工程期間零付款為促銷主力，甚至出現買屋送
車位、送賓士車、第一年免繳房貸及免頭款等促銷方案。
隨房市買氣趨緩，為炒熱市場，建商推出不少優惠活動搶客，送小摺、送家電已
不稀奇，有建商喊出買屋下訂就抽小套房、送婚紗甚至蜜月旅行，或憑報紙截角
享優惠10萬元等方案。還有台中的指標案打出買屋享第一年房貸零利率，連車位
、裝潢與家電也全包。
這些促銷活動五花八門，令人眼花撩亂。蘇啟榮指出，但多半還是「羊毛出在羊
身上」。許多看似很優惠的購屋活動，其實有不少限制；有的優惠方案僅針對特
定棟別的廣告戶，且折價的廣告戶須另購裝潢與車位，要仔細看才能看出其中奧
妙。
廣告戶 留意位置和景觀
首先要留意廣告價的潛藏陷阱，蘇啟榮說，最常見的促銷手法是以廣告戶、特惠
戶的方式操作。廣告戶堪稱該案的最低價，通常建商為吸引消費者參觀，會有議
價空間，而廣告戶則是近乎底價的犧牲打，以取得消費者認同。
但要注意的是，廣告戶因價格較低，通常位置不會太好，多半是位於四樓、車道
上方或正對高架橋或路衝、暗房，或是無景觀可言等，從預售平面圖上看位置，
消費者通常不容易感覺，未來更可能面臨轉手不易的問題。
此外，台北縣因新案量大，訴求低自備款、買屋含裝潢等促銷方案隨處可見，甚
至有建案打出「自備隨你給、交屋不用錢」的廣告訴求；更有建商打出除送裝潢
，第一年房貸的本金與利息均由公司負擔，購屋人也可選擇每坪折抵1萬元的房
價，都大幅降低購屋門檻。
最近因結婚打算買房子的曾先生說，琳瑯滿目的優惠活動中，還是降價最實在，
如低自備方案，訴求20萬或30萬元即可買屋。雖然房貸要繳，但至少剛開始的負
擔較輕。至於第一年免付房貸的活動也不錯，其餘如送家電、賓士車等，感覺就還
好。
樣品屋 未必是建案地點
低自備方案購屋門檻雖低，但萬一以後交屋時，銀行鑑價之後反而降低貸款成數，
建議民眾自備款不能算得「剛剛好」，否則可能會面臨購屋款項不足而遭斷頭的風
險。
還有一種常見的行銷手法是藉由樣品屋美化預售案。購屋族應先弄清楚房子的方位
，未來是否西曬、周邊的環境等。有些預售案地點較偏遠，建商在人潮較多的路段
另設接待中心。也有為增加賣相，透過裝潢讓樣品屋空間看起來更大，例如採用大
量的開放空間，增加視覺上的透視性。
保留戶 可能餘屋再包裝
另一種常見的手法是地主保留精華戶，許多建案銷售停滯已久，會將條件不佳的餘
屋再包裝，以地主精華戶出售以吸引消費者。因此多詢問才不容易吃虧，有時候促
銷活動未必是真優惠，購屋時應多探訪幾家建案，問東家、查西家，多看較準。
建商及代銷為讓建案順利銷售，都以「凸顯優勢，隱藏弱點」的方式行銷，最直接
的行銷手法，就是以類似新聞報導方式處理的篇幅或影片，透過傳遞知識、資訊的
方式，達到廣告目的。
這種形式大概可分直接與間接；直接式類似新聞報導，但內容和個案特色環環相扣
；間接式則強調當下的購屋置產趨勢潮流等，幾乎不會看到建案的資訊。
也有不少代銷公司將房屋包裝成藝術品，或融入特殊創意進行包裝，如將接待中心
布置得像夜店新潮時尚，或是以名師團隊與藝術家合作創意作品；亦或請海內外知
名建築師，大玩設計規劃創意，設計出前衛具藝術風的建築作品，互相競逐。
有別於早期的工地秀，近年房市銷售現場的造勢活動，無論內容或形式都有很大進
化。歌舞表演、親子同樂、吃喝玩樂的園遊會，可達到聚集人氣效果。而和房地產
以外的產業活動或商品結合，讓造勢活動更能提升建案質感，又讓潛在購屋族群現
身，例如舉辦名人講座、精品走秀、電影欣賞等。
對國人來說，舶來品有很大的吸引力，大多數的商品或產業都有這種傾向，房地產
市場也不例外。現在常看到標榜外籍名建築設計師操刀規劃，或直接採用全套國際
知名的概念及產品等，都是屬於這類。
許多房地產預售期不長，因此行銷手法常以炒短線方式創造話題與曝光度；也有建
商採取品牌塑造策略，投入人力、物力做中長期的投資。目前台灣房市仍普遍缺乏
品牌意識，建商無法單靠品牌就能拉抬房價，建商品牌仍不如消費者實際看到的產
品。
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