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都市更新議題發燒，讓老舊公寓房價水漲船高，甚至比新成屋還貴，銀行主管

表示，儘管中古屋價格受惠都更議題上漲，但銀行核貸金額可能只有成交價的

五成，投資人最好多準備自備款再投資。

三商銀主管表示，銀行貸款有一定鑑價程序，除參照區域行情，還會結合建材

、屋齡等條件，因此成交價不等於銀行鑑價結果。

以40年的老舊公寓為例，多數沒電梯，且建材不如新成屋，都會被銀行「扣

分」，最後鑑價結果可能只剩土地價值，貸款額度僅約成交價的五成。

除貸款成數低，老舊公寓的貸款年限也相對較短，銀行主管指出，最簡單的計

算方式，是貸款年限加屋齡通常不超過50年，以40年屋齡的公寓來說，銀行

能容忍的貸款期限約為十年。

一銀、土銀、華銀等公股銀行最近都將業務重心放在都市更新案，一銀去年第

四季成立都更部門後，手中握有的都更案已超過120件，地點多在大台北精華

地段，屋齡則幾乎都超過30年。

民國92年至98年，台北市都更成功率僅3.28%至7.3%，去年成功率更僅4.68%。

都更時程長、都更潛力屋的價格又已飆高，加上向銀行貸款不易，民眾除非口

袋夠深，有多餘資金，否則不建議投資都更住宅。

近期都更成功率下降，主要是申請案件快速增加，但核定案件數持平。98年

台北市都更申請案有116件，核定數僅20件，去化率過慢。