諾亞地產交易線上諮詢

2009/08/09  聯合報

今年3月以來，房市受惠於低利環境、政府2000億元優惠貸款大利多以及陸

資來台相關效應影響，激化了房地產市場熱度，更讓首購族與長期投資者的

布局意願大大的提高，不過由於現階段房價已經處在歷史高點，雖然算起來

每個月房貸壓力不大，但預算有限的首購族仍舊很難前進市中心。想要擁有

一定的生活水平，卻又無法容忍高房價，現階段也只有屈就都會周邊一途。

預算有限

北市居大不以台北市為例，根據內政部統計98年上半年人口淨遷出最多城市

，台北市居然榮登榜首。這個台灣首善之都，六、七年來，平均每年人口流失

1萬人以上！房價是最主要的關鍵之一，加上台北市的消費水平，對於領薪水的

年輕人而言，壓力更大，在房價、物價雙重夾殺下，年輕人向外遷徙成了很自然

的事。

捷運加持

發展潛力十足

周邊自住購屋族外移的狀況似乎比過去更多，因台北市高不可攀的房價，

交通漸趨便利的台北縣，成為許多北市購屋族的新目標；士林、北投區轉

往淡水、三重、蘆洲；南港、內湖區前進汐止；中正、大安區移向板橋、

中永和、新店等的購屋族群都大幅增加，平均成長幅度超過一成！這類人

多以預算有限的首購者佔大多數，在需求急遽擴張的情形下，讓這些區域

的新屋與中古屋成為大熱門。

而除了這些區域，推案量大的林口、三峽，由於台北市的升格以及捷運線的

建設有望，加上造鎮大幅提高生活的便利性與機能性，讓這些過去乏人問津

，但是新屋平均單價都在15萬以下的新興區域，成為時下想要成家的年輕人

，特別矚目的焦點。

世界先進各國中產階級多有從都心移往外環的現象，只要大眾運輸系統便利

，通勤就不是問題。以目前台北縣受矚目的多為捷運通過，或是有捷運規劃

的北縣行政區，就可以略見未來市場發展的端倪。

估算房子價值的注意事項

市價比較：地段相近﹑屋齡相仿的房子﹐其價位不致相距太遠﹐不過要注意

來自於環境之正負因素﹐也會對中古屋價位產生上下變動的影響。

成本推算：若為透天別墅﹐可拆分為土地及建築物分別估算﹐即素地取得成

本﹐加上建築物造價﹐加上應負擔的利息﹑管銷成本以及應得的正常利潤﹐

然後再依實際屋齡加以折舊﹐就可推算出一個合理的重置成本。

收益還原：以租金透過投資報酬率的程序來換算合理的房價。

預售換算：依鄰近預售屋的價位來估算同地段中古屋之合理價位﹐一般中古

屋之價位約為預售屋之七至八成左右﹐因此也可按此數據來推估中古屋的價

位。